월세 미납 세입자가 퇴거하지 않는 경우,
안녕하세요. 나 홀로 집에 케빈입니다.
집주인은 실거주가 아니라면 집을 비워놓을 수 없으며 따로 수입을 원하는 만큼 전세/월세 등의 방법으로 세입자를 구하는데요. 그 중에서 월세는 보증금을 줄이고 다달이 임대비를 받는 방법입니다. 그런데 월세의 경우 신경써야 할 부분이 너무 많아요. 특히나 월세를 하루 이틀이면 몰라도 아예 미납하는 경우도 적지 않게 나타납니다. 월세를 받으려고 집을 임대했더니 월세를 못받는다니 보증금에서 제하는 것도 하루이틀이죠. 그리고 보증금에서 모두 제하면 나중에 짐을 뺄 때 집 내부를 파손시켜놨으면 수리 비용을 받는 더욱 어려워집니다. 가급적 보증금이 조금이라도 남아있을때, 월세 미납 세입자를 퇴거시켜야만 하죠. 이때 월세 미납 세입자가 순순히 나간다고 하면 다행이지만 못나간다고 하는 경우가 많으며 월세를 미납하고 있다고 하더라도 임대인이 집에 함부로 들어가 짐을 빼는 행위는 무단침입에 해당되기 때문에 주거침입죄로 형사 처벌을 피할수가 없어집니다. 소중한 내 집에서 나가지도 않고, 정당한 비용을 지불하지도 않는 세입자가 강도마냥 무전취식을 하면서 살고 있다면 어떤 방법으로 세입자를 나가게 할 수 있을까요?
01. 월세 세입자가 월세를 밀리면서 아예 나가지 않는 경우_명도소송 진행
일단, 법적으로 살펴보겠습니다. 주택임대차 보호법 제 6조(계약의 갱신)을 확인해보면 다음과 같은 사항이 있어요.
- 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전의 기간까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약의 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 아니한 경우에는 그 기간이 끝난때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다.(자동갱신) 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전 까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
- 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제 1항을 적용하지 아니한다.
보시면 주택임대차보호법에 의거하여 월세 미납을 한 경우에도 계약을 해지 할 수 있다는 말이에요.(2기의 차임액이란 2달치 월세를 말합니다.) 주거공간 뿐만이 아니라 상업적인 공간인 상가의 경우에도 3기 차임액이 연체되면 계약을 해지할 수 있습니다. 때문에 우리의 임대 계약이 해지되었다고 알리고, 명도소송을 진행해야하죠. 이때 중요한 것은 세입자에게 귀책사유가 없다면 명도소송은 진행할 수 없습니다.
02. 세입자가 주민등록을 이전하지 않는 경우
살고 있던 세입자가 이사를 해서 나가는 경우, 주민등록까지 같이 이전하는게 일반적입니다. 그런데 종종 몸은 빠져나가놓고 전입상태를 유지하는 사람이 있어요. 정당한 권리도 없이 특정 주택에 주민등록 전입신고를 해놓았다면 세입자를 구하는 것도 어려워지고 집주인이 주택담보대출을 받기도 어려워지는만큼 빼게 만드는게 굉장히 중요하죠.
신규 세입자를 구하기 어려워지는 이유
- 기존 세입자가 있는 이상 신규세입자가 전세보증금 대출을 받을 수 없어서 신규 세입자를 받는일이 힘들어집니다.
- 퇴거한 세입자 전입신고가 남아있으면 신규 세입자의 우선변제원을 적용받는게 어려워집니다
- 집주인이 주택담보대출을 받기도 어려워집니다. (전입세대가 있을 수록 대출한도가 줄어듬)
이렇게 주민등록 이전을 해달라고 해도 하지 않는 경우는 일부러 맘먹고 하는 것으로 설득만으로는 어렵기 때문에 거주불명등록을 신청하는 것이 좋겠습니다. 거주불명등록이란 임대차 계약이 만료되었음에도 불구 전입상태를 유지하는 퇴거 세입자의 주민등록을 해당 주택에서 내보내기 위해 활용할 수 있는 제도로 관할 주민센터에서 신청할 수 있습니다!
거주불명등록이 신청되고나면 주민센처에서 기존세입자에게 연락해 주소지를 옮길 것을 요청하며 만약 연락이 닿지 않으면 주택을 방문해 실제 거주하지 않는 것을 확인한 후 퇴거 세입자에 대해서 거주불명등록 조취를 취하는데 거주불명등록자에게는 다시 전입신고를 할 때까지 다양한 불이익을 가지게 됩니다.
거주불명등록자 불이익
- 다시 전입신고를 할 때까지 경과 일수에 따라서 1~10만원의 과태로 부과
- 건강보험 가입자 자격 상실
- 다시 전입 신고 전까지 등본/초본 발급 불가
세입자를 지켜주는 법이 있다면, 집주인 역시 지켜주는 법이 분명히 존재합니다. 월세 미납 세입자 때문에 골치 썩지 마시고, 여러 방법을 꼭 알아보시길 바랍니다. 감사합니다.