신축 아파트 하자 보수 기간과 하자 보수 신청 방법

 

안녕하세요. 나 홀로 집에, 케빈입니다.

요즘 신축 아파트 부실공사가 큰 이슈죠? "신축 아파트 첫 입주"라는 말은 원래 참 설레는 말이었는데 지금은 "내 집은 괜찮을까?" 걱정이 앞서게 됩니다. 뭔가 하자 없는 멀쩡한 집을 만나는게 로또당첨, 제비뽑기 같은 느낌이에요. 그런데 지금 화두에 오른 인천 검단 자이처럼 붕괴되거나 심각할 정도의 침수나 누수 정도 말고 사람이 짓는 만큼 약간씩의 하자가 있는 것이 어쩔 수 없는 일이기는 합니다. 그래서 신축 아파트에는 정해진 시간동안 여러 문제들을 다시 보수해주는 '하자 보수 기간' 이라는게 있어요. 건설사에서는 적극적으로 하자 보수에 임해주어야 하는데, 오늘은 신축 아파트 하자 보수 기간과 하자 보수 신청 방법에 대해서 한 번 다루어 보도록 하겠습니다.

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일단 뭐 맘에 안들면 죄다 하자라고 말하면서 보수해달라고 할 수는 없습니다. 정확하게 하자의 개념부터 알고가자면, '하자'란 공사상의 잘못으로 인하여  균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여  건축물 또는 시설물의 안전상 기능상 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미하며 하자 내에서도 내력구조부별 하자/시설공사별 하자로 구분되며 여기에서 하자보수 기간 또한 나뉘게 됩니다.

내력구조부의 하자 (하자담보책임기간 10년)	내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열. 침하 등의 결함이 발생한 경우
시설공사의 하자 (하자담보책임기간 2~5년)	시설 공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처침, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착, 접지, 결선 불량, 고사 및 입상 불량 등이 발생하여 건축물 시설물의 안전상 기능상 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

내력구조부의 하자는 정말 말 그대로 요즘 소문처럼 꼭 필요한 철근까지 빼버렸다거나 공사 과정에서부터 심각한 문재가 있는 경우 발생하며 대부분의 사람들이 아는 문제는 시설공사의 하자에 속하며 시설 공사의 하자는 다음과 같이 기간이 나뉘게 됩니다.

 

시설공사의 하자
2년	마감공사	미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사, 옥내 가구 공사, 주방기구 공사, 가전제품  등의 하자로 대부분의 신축 입주 하자의 경우 여기에 속합니다.
3년	· 옥외 수급/위색 관련 공사 · 난방, 냉방, 환기, 공기조화 설비공사 · 급 배수 및 위생설비 공사 · 가스설비공사 · 목공사 · 창호공사 · 조경공사 · 전기 및 전력설비공사 · 신재생 에너지 설비공사 · 정보통신공사 · 지능형홈네트워크 설비공사 · 소방시설공사 · 단열공사 · 잡공사	각 개인 세대에 국한된게 아닌 많은 사람들이 불편을 겪는 부분이 많습니다.
5년	· 대지조성공사 · 철근콘크리트공사 · 철골공사 · 조적공사 · 지붕공사 · 방수공사
입주자대표회의에서 설치한 시설물의 경우 하자담보책임기간이 적용되지 않습니다

 

정말 초기에 입주하여 하자를 발견했다면 단지내부에 건설사 직원이 남아서 하자보수 신청을 받고 있을 수 있습니다. 그리고 이후로는 정리한 하자 항목을 하자 담보 책임기간 만료 전 사업주체에게 보내야하는데 사업주체는 하자보수를 청구받은 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 서면으로 통보해야합니다. 만약 당해 하자가 보수 대상이 아니라고 판단된다면 이유를 기재한 서면을 전달해야합니다.

 

하자보수의 가장 짧은 기간이 2년이기 때문에 대부분의 입주민 분들은 눈에 띄지 않는 문제가 아니라면 2년안에 하자보수 신청을 해야합니다. 이 기간이 지나면 사업주체에게 더 이상 하자보수를 요구할 수 없기 때문이에요. 이후로는 입주자의 사비로 해결해야하며 공용부분은 장기수선충당금을 사용해야합니다. 그런데 이런 하자보수를 신속하고 성실하게 잘 해주면 모르겠지만 그렇지 않은 곳이 훨씬 더 많아요.

 

예를 들자면 한때 엄청 이슈였던 [인분사건]입니다. 경기도 화성시의 한 신축 아파트의 천장에서 인분 봉투가 나온겁니다.

집에서 참기 힘들 정도의 원인 모를 악취가 나기 시작했고 입주민인 A씨는 악취를 없애기 위해 온갖 방법을 다 사용했지만 실패하고 시공업체에 민원을 제기하는데 시공업체에서는 악취가 나는 방을 살피다가 천장에서 인분이 가득 담긴 봉지 3개를 발견했습니다. 세상에 집 천장에서 인분 봉투라니... 청소업체에서는 냄새가 밴 석고보드를 교체해야한다고 했지만 시공업체측에서는 비용을 문제로 보드 교체는 거부하며 천장과 벽지를 제거하고 세제로 냄새를 없애는 작업만 반복했다고 하는데요. 이처럼 '비용'을 문제로 제대로 하자보수를 하기 보다는 눈가리고 아웅하는 하자보수가 훨씬 더 많습니다. 

 

이처럼 하자보수를 제대로 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않는다면 입주자는 사업주체를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구의 소를 제기해야합니다. 하자보수를 해주지 않으니 차라리 손해배상을 받아내는거죠. 그리고 입주자는 이 돈으로 다른 보수업체를 선정해서 수리를 진행하는거고요!  만약 하자의 정도가 정말 너무 심각해 거주가 불가능 할 정도라면 부동산 매매계약 자체를 해제하는 방법도 있으나 이는 어려움을 증명하는것이 다소 어려워 계약해제까지 이어지는 경우는 많지 않다고 합니다.

 

구축아파트는 이렇게 하자보수를 신경쓸 것도 없고 이미 안정성 튼튼함 등은 다 잘 확인된 상태지만 시설면에서 부족하고 신축 아파트는 시설이나 커뮤니티 센터 증 너무 잘 구성되어 있지만 신경써야 할 하자가 너무 많네요. 신축아파트 입주를 앞두고 있는 분들에게 해당 포스팅이 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다.