안녕하세요. 여러분의 홀로서기를 도와드리는 나 홀로 집에 케빈입니다.
저는 거의 일평생을 서울에 살았는데 막상 제가 집을 매매할때는 서울 살이 할 돈이 마련되지 않아 경기도 쪽으로 둥지를 틀 수 밖에 없었네요. 그런데 친구들도 대부분 서울에 있고 불편한 부분이 한두개가 아니더라구요. 그래서 열심히 돈을 모으면서 한양살이 할 계획을 세우고는 있는데 글쎄요 몇억이라는 돈이 필요하니 대체 언제쯤 갈 수 있으려나 모르겠습니다.
그래도 경기도에 교통 편하면 괜찮지 않나 라는 마음과 그래도 역시 서울이다! 한양이 최고다! 모든 인프라! 깔끔한 도시! 많은 유동인구! 서울이다! 라는 마음이 항상 공존하고 있어요.
집을 구매할 때 대부분의 사람들이 거의 영끌을 합니다. 온전한 자기만의 돈으로 집을 구매하는 사람은 거의 없어요. 은행과 손을 잡고 아니 은행님에게 무릎을 꿇고 같이 해주십사 하는거죠 ㅎㅎㅎ 지금 저희집의 절반은 은행꺼에요^^..
그런데 은행이랑 대화하기 전에 그리고 집을 알아보기도 전에 먼저 알아봐야할 것이 있습니다. "과연 내가 얼마짜리 집까지 볼 수 있을까?"의 기준을 정하는 은행 대출 한도죠. 그리고 그 한도를 알아보려면 LTV, DSR, DTI의 개념에 대해서 알아두시는게 필요합니다. 은근히 이거 계산하는게 머리아파요..ㅠㅠㅠ
LTV(주택담보대출비용)
주택을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있는가
주택을 담보로 하여 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치비율을 말합니다. 만약 주택담보대출의 비율이 60%라면 2억 원 짜리 주택을 담보로 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억 2천만원이 되겠죠. 지금 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 4개 자치구만 규제지역이며 생애 최초 주택을 구입할 때는 규제지역의 여부와 관계 없이 9억원 이하 주택에 LTV80%가 적용되고 있다고 하며 무주택자와 1주택자의 LTV한도는 규제지역 50%, 비규제지역70%이라고 합니다. (이런 순간이 올줄 알았으면 그냥 생애최초를 그렇게 쉽게 날리지 말걸그랬네요.)
>> 만약 계산이 어려우시다면 부동산계산기.com으로 접속하면 LTV계산이 가능하니 확인해주시길 바랍니다.
DSR(총 부채 원리금 상환비율)
개인의 연간소득에서 개인이 1년간 갚아야할 대출 원금+이자를 나눈 비율
총 부채 원리금 상환비율이라, 이건 또 뭘까요? 은행에서는 대출받으려는 사람의 모든 부채를 고려해야합니다. 얼마의 빚이 있는지도 상관하지 않고 가능한 상태로 마구 대출해주면 제대로 대출을 갚을 능력도 없을 수 있으니까요. 예를 들면 신용대출이 이미 5천만원이 있는 상황이라면 5천만원을 갚기 위해서 주택구매대출을 상환하지 못할 수 있다는거에요. 그래서 총 부채를 확인해야하는거죠. 그래서 소득대비/전체 부채의 원리금 상환비율액을 확인합니다. 지금 정부에서는 2022년 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 DSR 40%로 규제하고 있어요.
DSR은 간단하게 말하면 대출의 1년치 원금과 이자 (원리금) 대비 연봉 비율을 계산하면 됩니다. 예를 들어서 연봉이 1억이고 1년에 갚아야하는 원리 금액이 4천만원이라면 DSR은 40%입니다. 수입이 낮은 분들이라면 DSR에서 대출 가능 액수가 확 줄어들거에요.
DTI(총 부채금 상환비율)
DSR과 차이는 모든 대출을 계산하지 않은 값
DSR이 모든 대출을 계산했다면 DTI는 주택담보대출만 기준으로 빚을 갚을 수 있는 채무상환능력을 점검하는 제도를 말합니다. 여기에서 총 부채는 신규 주택담보대출 원리금, 기존 주택담보대출의 이자, 기타 대출 이자를 합한 금액으로 만약 DTI가 50%이라면 연간 소득이 6천만원일때 연간 원리금 상환액이 3천만원을 넘지 않도록 대출을 제한해야합니다.
전 지금 어떻게든 다시 서울로 가고 싶어서 열심히 알아보고 있어요. 서울이 인프라도 좋고.. 교통도 좋고.. 저같은 뚜벅이는 교통이 좋아야 자유롭게 다니거든요ㅜㅠ 뭐니뭐니 해도 돈을 많이 벌면 좋겠지만 그건 마음처럼 수월한 문제가 아니라서요 ㅎㅎ 복권이라도 당첨되면 서울로 돌아갈 수는 있지 않을까 합니다. 간절하게 당첨되고 싶네요. 내 집마련을 고민하시는 분들, 혹은 상급지로 이동을 꿈꾸시는 분들 모두 화이팅입니다!
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