안녕하세요. 나 홀로 집에 HI 케빈입니다.
#1. 전원주택 로망 실현? 시행사와 시공사의 차이 (tistory.com)
#1. 전원주택 로망 실현? 시행사와 시공사의 차이
안녕하세요. 나 혼자 집에 HI 케빈입니다. 저는 요즘들어서 전원주택에 조금 관심이 생겼어요. 사실 부지런한 사람이라면, 그리고 벌레를 무서워하지 않는 사람이라면 전원주택만큼 좋은 주거지
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지난번 전원주택 구매 전 알아보실 사항으로 시행사와 시공사의 차이와 시행사를 알아보기 전 가장 기본적으로, 그 시행사의 포트폴리오를 확인하라고 말씀드렸었는데요. 그 외에도 확인해야 할 것들이 굉장히 많습니다. 그래서 하나 하나 말씀드리려고 합니다. 몇억~몇십억 이라는 금액을 사용하는 만큼 귀찮다고 생각하신다거나 혹은 '사람이 좋아보여서' '저렴하게 해준다고 해서' 라는 이유로 선택하시지 말고 하나 하나 확인하고 찾아보시길 바랍니다.
개발이 가능한 땅인지 확인해야합니다.
내 명의의 땅이라고 무조건 건물을 지을 수 있는 것이 아닙니다.땅은 모두 용도가 정해져 있어요. 아무 땅이나 사서 나는 밭을 일구고 싶다고 밭으로 만들 수 있는게 아니고 건물을 짓고 싶다고 건물을 지을 수 있는게 아니라는말이에요. 우리나라는 개발과 보전의 조화를 이루어 공공의 목적을 위하여 소유자 이용권의 일부를 제한하여 토지의 용도를 지정, 그 목적에 따라서 사용의 용도가 정해져 있습니다.
땅을 분석함에 있어서 가장 기본적으로 확인하는 것은 목적 토지의 지목과 용도지역, 그리고 지적도면상 도로에 접하고 있는가의 여부입니다. 전원주택단지를 알아보면서 이런 것 까지 알아보아야 하나? 머리가 아플 수 있는데 건물을 올리면 안되는 용도의 토지에 집을 지어놓고 튀는(!!)상황도 많기 때문입니다.
'용도 지역의 분류'
국토계획법에 따르면 용도지역은 다음과 같은 4가지로 구분되며 각각의 분류된 지역은 다시 세분되어 16가지로 구분됩니다. (도시지역-주거지역 6가지/공업지역 3가지/상업지역 4가지/녹지지역 3가지) 또한 이 중에서 부동산 구매시 가장 중요하게 생각하는 곳은 주거지역으로, 주거 지역은 다시 1.2종 전용 주거지역/1,2,3종 일반 주거지역, 준주거지역으로 분류되는데 이 부분은 너무 길어서 여기서는 용도지역만 다루고 이상의 내용은 다음 포스팅에서 다루어보도록 하겠습니다.
| 구분 | 용도 |
| 도시지역 | 인구와 산업이 밀집 혹은 밀집이 예상되어 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역 |
| 관리지역 | 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시 지역에 체계적으로 관리하고 농림업의 진흥, 자연환경과 산림의 보전을 위하여 농림지역과 자연환경보전지역에 관리가 필요한 지역 |
| 농림지역 | 도시지역에 속하지 아니하는 '농지법'에 의한 농업진흥지역 또는 '산지관리법'에 의한 보전산지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 |
| 자연환경 보호지역 | 자연환경/수자원/해안/생태계/상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역 |
'토지 지목의 종류'
토지 지목이란 토지의 주된 용도에 따라서 토지를 28개로 구분한 것으로 지적공부에 등록이 되어있습니다.
| 농지 | 가장 높은 지가 상승률을 기록하는 땅 (도시지역의 안팍으로 농지를 잘 살펴보면 돈이 되는 땅이 있으니 잘 살피는 것이 좋습니다.) |
| 임야 | 형질의 변경이 쉬워 개발 투자가 용이한 땅인데 임야는 산지관리법상 보존산지지구와 준보존산지지구가 있으며 보존산지지구는 개발이 어렵다. |
| 관리지역(준농림지) | 가장 많이 오르는 땅이며 개발도 쉽다. 계획관리/생산관리/보존관리 지역으로 세분화되는데 생산보존관리 지역은 개발에 많은 제약을 받으며 계획관리지역은 개발행위가 자유로워 가격 상승이 많이 되는 땅입니다. |
| 녹지 | 시설녹지 - 개발 불가능 생산녹지 - 개발에 제한 자연녹지지역 - 개발이 쉬움 |
| 그린밸트 | 그린밸트가 풀리면 언젠가는 황금알을 낳는 땅이지만, 아주 오랜 시간이 필요할 수 있다. 함정과 기회가 공존하는 땅 |
| 토지 지목 28가지 : 전/답/과수원/목장용지/임야/광천지/염전/대/공장용지/학교용지/주차장/주유소용지/창고용지/제방/하천/구거/유지/양어장/수도용지/공원/체육용지/유원지/종교용지/사적지/묘지/잡종지 |
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또한 토지를 알아볼때 빼놓을 수 없는게 그 땅이 맹지인지, 아닌지 입니다.
**맹지란 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지로 타 지번으로 사방이 둘러싸여 있어 자루형 대지라 사람은 다닐 수 있으나 차량으로는 들어갈 수 없는 토지입니다.차량으로는 들어갈 수 없거든요. 어떤 건설사에서는 맹지에 아파트 단지를 지어서 단지가 완성되어도 입구가 없어서 비워져 있는 곳도 있습니다; 꼭 맹지인지 아닌지 확인하는건 필요해요.
전원주택 토지 확인 방법
개발이 가능한 땅인지 확인하는 것이 중요하여 다음과 같은 부분을 확인하는게 좋습니다.
- '토지이용규제서비스'에서 지목/용도지역,지구, 구역/토지거래부분 내용 확인
- 현장 방문(제 3자 전문가와 함께 방문)
- 홍보물을 가지고 해당 관공서 담당 공무원에게 확인
- 지역 설계사무소에 건축허가 여부 확인
위에 말씀드린 용도지역, 토지지목 등을 참고하시어 매입을 고민하고 있는 전원주택 토지 상태가 어떤지 확인하고 동시에 토지의 소유권이 확실하게 부동산 개발 회사에 있는지 등 아래 항목도 함께 확인해보시길 바랍니다! 최소한 땅을 보고 사기인지, 아닌지 정도는 구분할 수 있게 공부를 해보시길 바랍니다!
토지 소유권이 부동산 개발 회사에 있는지 확인
부동산 개발 회사의 법인사업자 등록증 확인
시행사의 포트폴리오, 대표 이름 확인
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