#3. 전원주택 타운하우스 개발이 불가능한 토지, 필지 분할 확인

안녕하세요. 나 홀로 집에 HI 케빈입니다

 

#1. 전원주택 로망 실현? 시행사와 시공사의 차이 (tistory.com)

#1. 전원주택 타운하우스 로망 실현? 시행사와 시공사의 차이

#2. 전원주택 타운하우스 분양 전, 확인사항. 토지 용도 확인 (tistory.com)

#2. 전원주택 타운하우스 분양 전, 확인사항. 토지 용도 확인

지난번부터 이렇게 전원주택 타운하우스를 계약하기 전 알고 있으면 좋을 지식들을 안내해드리고 있는데요. 끝에는 조금씩 사기인가 아닌가 확인해야할 사항들을 안내해드렸죠. 오늘은 보다 본격적으로 사기 유형과 확인하셔야 할 사항들을 소개해드리려고 합니다. 몇억에서 수십억 단위의 돈이 사용되는 일이니만큼 꼭 하나하나 놓치지마시고 확인해보시길 바랍니다.

 

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맹지에 올라간 아파트_ 경기 용인 삼가 2지구 뉴스테이 아파트

 

개발이 불가능한 토지 타운하우스 사기

 

- 도로가 없는 맹지

- 대지로 바꿀 수 없는 개발제한 구역

- 처음부터 분양업자가 매입하지 않은 토지

- 처음부터 개별 등기가 안되는 토지

- 위조된 주민증록증과 등기부등본을 믿은 경우

- 처음부터 건축허가도 받지 않고 몰래 집을 지은 경우

 

등 유형은 굉장히 다양합니다. 물론 투자자도 바보가 아닌 이상 어느 정도의 기본적인 확인 과정은 거칩니다만 전혀 다른 땅을 보여주고, 조작된 등기부등본을 보여주는데다가 만약 뭔가 잘못되는 경우 업체쪽에서 책임지겠다고 단단히 말해주니 더 이상 의심을 하지 못했다고도 합니다. 게다가 일부 투자자 분들이 시/군/구청 쪽에 문의할 것을 염려하여 "공무원들은 원래 이런거 잘 모르고 잘 알아봐주지도 않으며 투자 투기를 막으려고 '아니다' 라고 말하니 내가 보여주는 서류(조작된)를 보셔라" 라고 사전에 말해놓는 경우도 많다고 합니다.

 

위를 대비하기 위해서는 전원주택 타운하우스 계약 전에 토지 해당하는 시군구청에서 토지이용계획확인서, 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본, 땅 소유자 등을 직접 땅을 직접보고, 서류상으로 다시 한 번 스스로, 혹은 전문가를 대동하여 함께 확인하는것이 필요합니다.

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필지 분할 확인

 

필지란, 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고, 지반이 연속된 토지는 1필지라고 할 수 있는데 논이나 밭, 임야. 대지 등을 세는 단위입니다. 보통 기획 부동산의 전원주택단지, 타운하우스 분양은 큰 땅덩어리를 사서 바둑판 처럼 쪼개어 놓고 각각 전원주택을 지어 올릴 수 있을 정도로 분할된 필지를 투자자에게 판매하는 방식으로 진행됩니다. 법으로 분할할 수 있는 필지의 크기는 제한되어 있는데 농지법에 따르면 최소가 600평입니다.

 

그런데 대부분의 전원주택을 희망하는 분들에게 600평까지의 토지가 필요없어요. 너무 크죠. 그래서 제한된 토지를 다시 쪼개어 팔게 되는데 쪼갠 필지에 지번이 부여되지 않아도 전체 필지를 일정한 비율로 나누고 그 소유권을 넘기는 방식인데 그게 바로 '개별 등기' '지분 등기' '공동 등기'입니다. 전원주택단지, 타운하우스 계약 전 이 부분을 반드시 확인해야해요.

 

1. 개별등기 

개별등기는 분할된 필지를 온전히 한 사람의 이름으로 구입하여 소유권과 재산권 등의 권리 행사를 독립적으로 할 수 있는 것을 의미합니다. 때문에 전원주택단지, 타운하우스 계약시 개별등기가 되는지 반드시 확인하여야 합니다.

 

2. 지분등기

전원주택단지 분양시 지분등기란 하나의 필지에 여러명이 개인 지분을 가지고 있는 것을 의미하며 내가 가진 지분 만큼 재산권을 행사 할 수 있습니다. (언듯 보면 문제가 없어보이죠? 이 부분에 대해서는 아래에서 다시 말씀드리겠습니다.)

 

3. 공동등기

지분등기와 구성방식은 거의 동일합니다. 하지만 재산권을 행사하고자 한다면 나머지 공동 소유자의 동의가 반드시 필요하기 때문에 개별등기/지분등기의 경우 언제든지 마음대로 매도가 가능하지만 공동등기는 공동소유자의 동의가 없으면 마음대로 팔수조차 없습니다.

 

전원주택단지/타운하우스 분양에서 문제는 대부분 지분등기에서 발생합니다. 아무래도 재산권 행사와 매매가 가능하다보니 괜찮다고 꼬드기는데 지분 등기로는 독립적인 건축행위가 불가능하다는 점을 설명해주질 않아요.(지분권자들의 동의가 있으면 건축행위를 할 수도 있겠죠. 하지만 지분만 있지 내 지분이 '어디'인지를 모르기 때문에 서로 좋은 자리 잡겠다고 싸우겠죠...) 혹은 지분등기를 먼저 하고 이후에 개별등기를 해주겠다고 하기도 합니다. 이런 경우는 반드시 피해주시는게 좋아요. 쪼개진 필지지를 매입하는 경우 개별등기가 되어 있는 땅인지 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

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신분증 확인

계약시 소유자 본인과 계약을 체결하는 것이 중요합니다. 그런데 일부 시행사 중에서는 위조한 주민등록증으로 토지 소유주를 사칭한 사례도 있어요. 때문에 그쪽에서 보여주는 서류만 확인하는것이 아니라, '직접' 확인하는 것이 굉장히 중요합니다. 

 

 

** 소유권자 본인과 계약을 체결하는 경우

 

- 등기부등본을 직접 발급받아 등본상의 소유권자 이름과 주민번호 앞자리를 확인

- 주민등록증의 진위여부는 '민원 24'앱 혹은 ARS 1382로 전화하여 음성안내에 따라 주민등록번호 발급일자 등을 입력하면 신분증 진위여부 확인

- 업자가 제시한 주민등록증의 인물과 등기부등본 소유권자가 동일인물인지 비교

 

** 소유권자의 대리인과 계약을 체결하는 경우

 

-  소유주의 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증 등을 받아놓고 진위여부 확인

- 인감증명서는 대법원 홈페이지/ 해당 주민센터에서 발급발짜와 기타 정보를 알려주면 발급사실을 알려줍니다.

대부분 전원주택단지 분양은 대리인이 있는 경우가 많아 반드시 확인해야합니다.

- 소유주 명의의 계좌로 송금(대리인 계좌로 해달라고 하면 절대 하지마세요.)

 

** 계약후에는 잔금지급 전에는 반드시 등기 이전에 필요한 서류들을 받아두고, 등기상 하자가 새로 발생하지는 않았는지 확인하고 잔금을 치루어야 하며 만약 공부상 서류 검토와 등기부상 하자가 발생되었을 경우 잔금 전까지 말소처리를 확인하고 나서 잔금을 치루어야 합니다.