토지 용도 변경, 토지 지목 변경 방법. 신청 절차와 방법

안녕하세요. 나 홀로 집에, 케빈입니다.

지난번 전원주택, 타운하우스  매입 전, 토지 용도를 확인하시라는 포스팅과 함께 토지 용도(지목)에 대해서 안내해드렸는데요. 분명히 전원주택단지나 타운하우스 마을이 아니라 그냥 혼자서 땅을 사서 전원주택을 혼자 지으려고 하신다던가, 아니면 다른 뭔가를 시도하려는 분들이 계실탠데요. 그런 분들에게 필요한 토지 용도/토지 지목 변경 방법 신청 절차와 방법, 비용까지 정리해서 보여드리려고 합니다.

#2. 전원주택 타운하우스 분양 전, 확인사항. 토지 용도 확인

---

먼저 토지의 지목변경을 행하는 이유는 간단합니다. 땅의 가치를 높이는 여러 방법 중, 가장 확실한 수단이기 때문이죠. 국내에서는 토지의 지목을 총 28가지로 분류했는데 일반적으로 사람들은 대지/잡종지/전/답/임야 5가지 지목에 투자합니다.

 

토지 용도변경

주로 지목변경을 시도하는 5가지 지목

대지	집과 같은 건물을 건축할 수 있으며 이미 주변이 기반시설(도로)가 갖춰져 있기 때문에 가격대가 가장 높습니다.
잡종지	주로 관록있는 투자자들이 선호하며 지목을 변경하는 과정은 어렵지 않습니다.
농지(전, 답)	대지 가격의 30%수준인 경우가 많으며 농지 중에서도 밭의 가격이 논보다 비싸게 평가 받습니다. (지목 변경 절차가 까다로으며 물을 채워넣어야 하는 땅이라 지대가 낮고 무르기 때문에 대지로 바꿔도 건물을 세우고 개발하기 위해서는 마른 흙으로 채워넣어야 하기 때문에 밭이 더 비싼 평가를 받습니다.)
임야	개발을 위해서는 나무를 베어내고 개간하는 등 임야가 가장 가격이 낮습니다. 그만큼 임야를 밭이나 대지로 바꾼다면 값어치가 상당히 상승하게 되죠

 

그런데 모든 땅의 지목을 바꾸고 싶다고 마음대로 바꿔지지가 않겟죠? 지목변경이 가능한 사례도 따로 나뉘게 됩니다.

지목변경이 가능한 사례

지목변경이 가능한 사례	국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계 법령에 의해서 토지의 형질변경 같은 공사가 준공된 후
	토지 또는 건축물의 용도가 변경된 후
	도시개발사업 같은 원활한 사업의 추진을 위해서 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우

그런데 이렇게 말씀드린다고 해도 관계 법렬을 모르는 분들에게는 '그래서 내 땅도 바꿀 수 있다는거야 없다는 거야' 라고 생각하실탠데요. 잘 모르시는 분들이라면 관련 업무를 담당하는 지방자치단체 또는 행정청을 통해서 확인해주시는게 필요하며, 만약 토지 지목 변경이 가능하다는 확인을 받는다면 다음과같은 절차에 따라서 지목을 변경할 수 있습니다.

토지지목변경

 

토지 지목변경의 절차

1. 전용허가 취득

임야를 전 또는 답으로 바꾸기 위해서는 [산지전용허가]를 전또는 답을 대지로 변경하기 위해서는 [농지전용허가]를 받아야합니다. 농지전용허가는 농림축산식품부 장관의 허가가 필요한데 허가되고 나면 농지보전부담금을 내야합니다. 예외로 도시지역이나 계획관리지역에 있는 협의가 끝났거나 협의 대상에서 제외되는 농지는 예외로 허가를 받지 않아도 됩니다.

 

>>필요한 서류(사업계획서, 소유권 자료, 지적도 등본, 지형도, 피해방지계획서 등)를 첨부하여 소재지 관할 시장, 군수나 자치구 구청장에게 제출하면 됩니다.

2. 형질 변경

전용허가를 취득하게 되면 토지의 형질을 변경하기 위한 개발행위 허가를 받아야 합니다. 형질을 변경한다는 것은 토지의 형상을 바꾼다는 의미입니다. 절토나 성토 등을 행하는거죠.

 

3. 용도를 결정

예를 들어서 임야를 소유한 토지주가 땅을 개간하여 밭으로만 형질을 변경했다면 용도에 맞는 행동이 필요합니다. 밭으로 용도를 결정했다면 용도에 맞는 행동을 해요. 아, 만약 밭이라면 항상 농작물을 심어야 합니다. 농작물을 키우지 않는 것은 용도에 반하는 것으로 벌금을 내야할 수 있고 만약 논에서 대지로 형질을 바꾸었다면 건물을 지어야 합니다. 자신의 예산에 맞춰서 용도 결정이 필요합니다.

 

4. 지목변경 신청

3단계를 거친 후라면 용도가 달라졌으니 관할 행정청을 찾아가 토지이동정리결의서를 작성한 후 지목변경을 신청하면 모든 단계가 종료됩니다.

- 절차가 간단해보이지만 대부분의 땅은 규제로부터 자유롭지 못하기 때문에 진척이 더딘경우가 많으며 사실상 임야에서 농지 혹은 대지로 용도를 변경하는것은 불가능에 가까우니 잘 알아보시고 확신이 있을때만 토지를 매입하시길 바랍니다.

(지목에 변경된 경우 땅의 값은 상승해도 종부세 납부도 해야하니 최대한 예산을 잘 계산하면서 지목을 변경하셔야합니다.)