전세사기유형 02. 공인중개사 책임 배상은 없을까? 부동산공제증서란?

안녕하세요. 나 홀로 집에, 케빈입니다.

지난번 포스팅으로 제가 2019년 당시 부동산에서 빌라, 오피스텔 전세 매물을 구할 때 얼마나 많은 전세사기를 경험했는지 알려드렸었습니다. 그 즈음 전세 들어갔던 분들이 이제 다 하나 둘 터지고 있죠. 많은 분들이 지금은 뉴스로 사기 사건도 많이 접하고  경각심도 생겨서 의심의 눈초리로 바라보는 분들이 많은데 그때는 전세사기가 많지 않았고 걱정없다는 공인중개사의 말을 믿고 계약을 진행한 분이 많아요. 저도 할 뻔 했으니까요. 하다못해 집에 대출이 가득 껴있어도 요즘 대출없는 집이 어딨냐고 감싸고 돌았으니까요. 지금 계약안하면 좋은 집은 금방 빠진다고 하면서.. 실제로 그런 시기였으니까요. 부동산 매물이 없던.(그 사람들 지금 다 어디 살고 있길래 역전세가 되고 있는 걸까요?)

전세사기 유형 01. 내가 당할뻔 했던 전세사기. 공인중개사 믿지말자

 

자, 지난 포스팅에서도 사례 설명하면서 말씀드렸지만 제가 당할뻔 했던 사기들은 모두 공인중개사가 바람잡이/앞잡이 짓을 하고 있었습니다. 당시에 전해듣기로는 그냥 원룸 전세 연결하는 것보다 신축 오피스텔에 새로 들어오는 전세 세입자 구하는게 몇배는 돈을 더 받는다고 그래서 사람들이 혈안이 되어있다고 했어요.

 

전세피해는 청년층에게는 사회초년생시절부터 평생을 모았다고 할 수 있을 정도의 금액을 한번에 모두 날리는 것, 그 이상이 될 수도 있습니다. 당하면 정말 눈 앞이 아득해지겠죠. 그렇다면 전세피해가 생겼을때 그런 매물을 소개한 공인중개사에게는 책임이 아예 없는걸까요? 부동산에서 걸어놓던 '1억원 보증' 그건 다 뭘까요?

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공인중개사의 손해배상책임

직거래를 하는게 아니라면 공인중개사를 통해서 수십만원에서 수백만원의 복비를 내며 거래를 합니다. 특히 금액이 크면 클수록 더 그렇죠. 공인중개사가 자신의 직업을 걸고 제대로 된 계약의 증인이자 책임자가 되어줄거라고 믿는거죠.

공인중개사 직업의 의의 자체가 부동산 거래에 전문성을 가진 사람으로, 부동산 중개에 대한 수수료를 받고 본인인 중개한 거래에 대해서 법적인 책임을 지죠.(공인중개사법 제 30조(손해배상책임의 보장) : 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.) 그래서 전세사기를 당한 분들이라면 당연히 공인중개사에게 손해 배상을 요구 할 수 있습니다.

 

문제는 위의 사진과 같이 공인중개사가 작정하고 사기를 친 경우죠. 아예 사기꾼들이 직접 공인중개사를 운영한 경우입니다. 저도 저런 경우였나 싶은 생각이 드네요. 참 기가 막힙니다. 사기꾼이 공인중개사로 중개를 했던 경우에는 이미 돈을 들고 뜬 사람들인데 어떻게 손해배상을 요구할까요?

 

만약 이런 경우가 아니라면 공인중개사에게 법적인 책임을 요구할 수 있습니다. 만약 전세사기에 개입하고 방조했으며 유인한 정황이 보인다거나 잘못이 있다면 말이죠. 과실이 인정되면 피해금액의 '일부'를 보상받을 수 있습니다.부동산 거래에 대해서 책임을 지는 사람은 계약자 당사자이기 때문에 모든 보상을 받을 수는 없어요.

 

부동산 공제증서란?

전세 계약을 하면 계약서 파일에 함께 넣어주는 공제증서. 부동산 공제증서란 공인중개사를 통해서 부동산을 계약할 때 받는 것으로, 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해서 계약자에게 손해가 발생하는 경우 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 중개업자 대신 피해금액을 보상해준다는 증명서를 말합니다.

모든 공제증서는 1년에 한 번 갱신되기 때문에 1년 기간으로 나오지만, 계약일 기준으로 공제기간 동안에 체결된 계약서에는 모두 보장을 해줘야 한다는겁니다. 하지만 이 부동산 공제증서는 '공인중개사들이 정직하게 일할거다'라는 것을 전제하에 만들어진게 틀림없습니다. 정직하게 한다면 1년에 사기계약이 얼마나 많이 나오겠어요? 평생을 안나올 가능성도 있죠. 그런데 이 부동산공제증서는 '건당 한도' 가 아니라 '1년 동안 해당 공인중개사의 총 한도'입니다. 사기를 3번 쳤으면 3천만원가량이겠죠. 피해자가 많으면 많을수록 배상금액이 줄어든다는겁니다.(게다가 부동산 거래시 공인중개사의 과실 비율에 따라서 배상금액이 정해지고 모두 배상해주는 것은 아닙니다.) 그러니 계약서와 같이 1억짜리 부동산 공제증서가 같이 딸려온다고 해서 그걸 믿으면 안되는거죠.

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민사, 형사적인 방법으로 공인중개사에게 책임을 묻고 어느 정도의 배상을 요구할 수는 있겠지만 전세금이 필요한 분들은 사실 하루하루가 급하거든요. 새로운 계약을 해야한다던가, 청약에 당첨되어 마지막 중도금 내려면 보증금이 필요하다던가.. 그런데 소송으로 가면 너무 길어지죠, 변호사도 알아봐야하죠, 재판 나가야하죠. 미치고 환장하는 겁니다. 이렇게 노력을 해도 보상받을 수 있는 비중은 또 너무 적고요. 사실 사기를 당하고 싶어서 당하는 분들이 어디있겠습니까. 전재산이 걸려있는데요. 오늘은 이렇게 전세사기 공인중개사 배상 책임에 대해서 알아보았습니다. 다음에는 전세사기에 대한 또 다른 내용으로 작성해보겠습니다.