내가 이사갈 집을 구하기 시작하던 2019년 중순은 부동산이 천정부지로 날뛰고 있던 그 한가운데였다. 등기부등본을 떼어보면 엄청난 부채가 껴있던 경우가 많았죠. 그리고 갭투가 문화때문에 그런걸 엄청 자연스럽게 받아들이고 있었고요. 하지만 저는 그 부분이 정말 불안했습니다. 빌라와 오피스텔은 신축이 가장 비싸고 점점 가격이 떨어진다고 하는데, 만약 내가 여길 나갈때 그 보증금을 돌려받지 못한다면? 그때 당시에는 기껏해야 세입자가 할 수 있는 것이라고는, 등기부등본을 확인하는 것, 확정일자를 받는 것. 전세보증보험을 드는 것. 정도였기 때문에 공인중개사가 나서서 사기에 가담하고 깡통전세문제 뿐만 아니라 세금털기가 부동산으로 자행 되었다면 전세사기를 피할 수 있는 방법은 많이 없었을겁니다.
지난번에는 전세사기를 당했을때 공인중개사에게 어느 정도 책임을 돌릴수는 없을지 알아봤는데, 이번에는 전세보증보험을 들었을때는 어떤지 알아보도록 하겠습니다.
전세사기유형 02. 공인중개사 책임 배상은 없을까? 부동산공제증서란? (tistory.com)
전세사기유형 02. 공인중개사 책임 배상은 없을까? 부동산공제증서란?
안녕하세요. 나 홀로 집에, 케빈입니다. 지난번 포스팅으로 제가 2019년 당시 부동산에서 빌라, 오피스텔 전세 매물을 구할 때 얼마나 많은 전세사기를 경험했는지 알려드렸었습니다. 그 즈음 전
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전세보증보험이란?
전세보증보험이란, 전세 계약 종료 시, 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려줄 때, 반환을 주택도시보증공사에서 대신해서 책인지는 보증상품을 말합니다.
상품개요 | 상품개요 < 전세보증금반환보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사 (khug.or.kr)
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
주택가격 산정기준 - 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용 가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 나. 그 외 주택 다. 감정평가서 이용 시 보증료 할인 및 할증 [보증료할인]
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위 링크를 확인해보시면 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 확인할 수 있는데요. 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5웍원 이하로 한도가 정해져있습니다. 보증신청기한은 신규전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 해야하기 때문에 사전에 확인해놓아야 하고 실거주를 하면서 전입신고, 확정신고를 받았을것 이외에도 등기부등본 확인, 전입세대열람내역서 확인, 공인중개사를 통해서 날인한 계약서(직거래 안됩니다.) 등이 필요합니다. 물론 세부적으로 보면 더 많은 것들이 필요하니 위 링크에서 확인해보시길 바랍니다.
전세보증보험, 가입해도 보증금을 돌려받지 못한다.
전세보증보험에 가입한 것으로 일단, 내 보증금을 돌려라도 받을 수 있으면 다행입니다. 2020년부터 2022년 8월까지 보증급 지급 신청 중 총 121억 9800만원에 달하는 금액이 이 거절되거나 보류가 되었다고 합니다. 정말 어마어마한 규모죠.
일단 보증금 지급 거절 사유는 정말 많지만, 대표적인 것들만 알아보자면 다음과 같습니다.
- 사기, 허위 전세계약 ; 일부 사람들이 보증 한도를 맞추기 위해서 다운계약서, 업계약서를 작성하고는 합니다.다운계약서는 만약 보증금이 8억원인게 한도를 맞추기 위해서 7억으로 다운계약서를 작성했다. 이건 사기죠.(다운계약서가 실제로 있긴 하더라고요. 저도 집 살때 권유를 많이 당했었습니다. 세금 줄이려고 다운계약서 작성을 원하더라고요. 혹시 문제될까봐 하진 않았습니다.)
- 대항력, 우선변제권 상실 : 보증금을 받기 전에 미리 주소를 이전 하는 경우가 있어요. 하지만 이런 경우 대항력과 우선변제권을 상실해버리기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 전세보증금 반환채권에 대한 금융기관의 담보대출 : 가지고 있는 전세보증금 반환 채권을 타인에게 양도하거나, 금융기관의 담보로 제공한 경우
- 보증효력 미발생 : 간혹 이사를 가면서 시간이 없다면서 전입신고와 확정일자 받는걸 당일이 아니라 몇일 미루는 분들도 있어요. 그런데 그 사이에 집주인이 몰래 근저당권을 설정하는 경우에는 순위에서 밀리게 되기 대문에 허그에서도 지급보증을 안해줄 수 밖에 없습니다.(10월 1일에 전입신고를 하면 10월 2일에 효력이 발생. 이 사이에 이중계약을 하는 경우가 생깁니다. 그래서 전입신고, 확정일자는 대출을 받으면서 하거나 하루 먼저 해놓는게 좋아요.)
- 묵시적갱신 : 전세종료날짜가 다가오더라도, 세입자가 '나간다'고 공지하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 만약 묵시적갱신이 된 경우라면 계약이 종료하지 않은 것으로 전세금을 돌려줄 수 없어요.
이외에도 실제로 HUG주택보험보증공사에서는 여러 내부 규정이나 법률자문을 운운하면서 보증금 지급 이행을 해주지 않는 경우가 종종있습니다. 또한 이전에는 전세사기 건수가 많이 없던지라 우후죽순 쏟아지는 전세사기 건수에 제대로 가입심사를 하지 않은 보증공사에서도 비상이 걸렸으니..... 내가 사기를 당했다는 것을 입증해야하는 만큼, 최대한 사기를 당하지 않도록 최대한 계약전에 잘 알아보는 방법 밖에는 없겠습니다. 이제는 전세계약하면서 집주인의 미납 세금까지 모두 조회하시더라고요. 집 보증금은 한두푼이 아니라 사회초년생에게는 전재산 그 이상의 돈이 걸려있는게 대부분입니다. 게다가 집구하는 것이 익숙하지 않은 연령이다보니 가장 사기를 많이 당한것도 2030세대죠. 부디 전세사기 보증금 반환 지급이 잘 이루어지길 바랍니다. 다음엔 전세사기를 조금이나마 예방할 수 있는 다양한 방법들에 대해서 알려드릴게요.
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