안녕하세요. 나 홀로 집에, HI 케빈입니다.
부동산 침체가 계속되면서 역전세난이 일어나자 실거주가 아닌 전세 보증금을 이용해 갭투자를 한 집주인과 세입자 사이의 갈등이 기사로도 많이 보도 되고 있습니다. 제 지인도 5억 2천에 집을 구매했고 3억 3천에 전세를 줬는데 집 값이 3억 6천까지 떨어지는 바람에 전세 보증금도 돌려주지 못하고 있다고 하더라고요. 전국적으로 이렇다고 하니 사람들은 불안해서 전세로 들어가지 못하고, 전세로 살고 있는 분들도 내 보증금은 괜찮을까? 불안함이 앞설 것 같아요. 게다가 최근 인천지역에 빌라 수천채 전세 사기가 발생했으니까요.
우리나라에만 있는 '전세'는 다달이 월세는 내지 않지만 한번에 큰 목돈을 보증금으로 맡기고 집을 임차하게 됩니다. 일반적으로 2년 계약을 맺는 경우가 많으며 월세는 따로 내지 않습니다. 계약의 기간이 만료되면 보증금으로 맡긴 돈을 100% 돌려받을 수 있게 되는 방법이에요. (다만 원상복구의 의무도 같이 지고 있기 때문에 집을 파손시켰거나 한다면 보증금에서 일부 금액을 차감달할수는 있습니다.) 그런데 이 보증금을 제대로 돌려받지 못한다면 어떤 방법으로 대응해야할까요?
그리고 이런 사기를 당하지 않을 방법은 없을까요?
전세 사기 유형
01. 갭투자
가장 흔한 유형입니다. 사기까지는 아니더라도, 실거주하는 집 1채에 갭투자 용으로 집을 한채 마련해 놓은 사람들이 많아요. 그런데 한 개인이 부동산을 1000채, 500채 등 갭투자로 소유하면서 전세 계약 만기시점에는 보증금을 제대로 반환하지 못하면서 대규모 미반환 사태가 줄을 잇기 시작했습니다.
02. 월세 지원
만약 전세로 살고 싶고, 예산은 1억 5천이다. 라고 부동산에 말했을때, 월세 1억 5천에 월세 30만원은 어떠냐. 대신 2년치 월세 720만원을 지원해주겠다. 라고 하는 곳이 있습니다. 이는 지어진지 얼마 안된 신축 빌라에 사람을 계약시키기 위한 방법으로, 만약 집값이 전세가격보다 떨어지면 보증금은 날아가버리는 겁니다. 저도 전세를 알아보던 시절 돌아다니는 부동산마다 전부 이런 사기를 치고 있어서 적잖이 당황했어요.
03. 법령 악용
주택임대차보호법으로 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 인정되기에 전입신고를 하는날 근저당을 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못하게 한 것으로 해당 사기도 은근히 많이 접수되었다고 합니다.
04. 체납사실 미 고지
임대인이 본인명의의 재산을 모두 가족명의로 돌려놓고 개인사업자로 등록한 사업에서 발생한 세금을 계속 체납한 상황에서 소유권을 이전받지 않은 건물로 압류장이 날아가게 됩니다. 국세기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세보증금이 보호받지 못하여 세입자가 피해를 받게 됩니다.
전세 계약 전 확인사항
01. 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 대항력과 우선변제권 확보방법, 보증금 증액시 증액 부분 보호 방법, 임차권 등기명령 제도 등 임차인 보호 규정 안내
- 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임대차 권리 의무에 대한 정보 제공하여 분쟁 예방
02. 주변 시세 확인
- 대상 물건 인근 부동산 시세 확인(빌라의 경우 매매는 1억5천, 전세는 1억 8천인 경우도 흔하게 보임)
- 국토교통부 실거래가 공개 등등에서 시세 확인
03. 집주입 부채규모 및 국세/지방세 체납여부 확인
- 등기부등본을 확인해 근저당권과 전세권 등 선순위 채권을 확인해야합니다.
- 임대인의 동의를 통해 국세, 지방세 등의 체납여부를 확인합니다.
전세 계약 후 꼭 해야할 것
| 임대차 신고 | 임대차 신고(제출 시 확정일자 자동 부여) 온라인 신고, 관할 주민센터 방문 신고 가능 |
| 전세 보증금 반환 보증 가입 | 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환 보증을 가입하여 보증금 보호 |
| 전입신고 | 관할 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신고 |
보증금을 돌려줄 수 없다고 하면?
01. 임차권 등기 명령
계약이 종료되었지만 집주인으로 부터 보증금을 반환받지 못했으나 개인적인 사정으로 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 경우가 생길 수 있습니다. 그런데 보증금을 돌려받지 못하고 집을 떠나면 대항력을 상실 할 수 있어요. 그래서 이런 경우에는 대항력을 유지하기 위해서 반드시 임차권등기명령을 해야합니다. (등기가 완료될때까지는 약 2주 정도 소요됩니다.)
02. 보증금 지급명령
보증금 지급명령을 신청하는 것으로 소송보다는 빠르고 간단합니다만, 지급명령이 나려면 법원의 우편물이 임대인에게 공시송달 외의 방법으로 송달되어야 하고 이의신청 또한 없어야 합니다. 그런데 집주인쪽에서도 이의신청을 하지 않을리 없기 때문에 시간은 걸릴거에요. 후에 결정문이 나오면 은행통장 압류, 부동산경매 등을 강제집행할 수 있습니다.
그러나 만약 내용증명, 임차권등기명령 이후에도 보증금을 줄 수 없다고 한다면 전세보증금반환 소송이 진행되어야합니다. 그런데 정말 마음먹고 친 사기가 아닌 이상에야 2가지 방법으로 보증금을 돌려받을 수 있어요.
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